La locazione è un accordo contrattuale in base al quale il locatore, proprietario di un bene, s’impegna a farlo godere al locatario per un determinato periodo di tempo; in cambio, il locatario corrisponde al locatore una somma di denaro stabilita nel contratto stesso.
Il contratto di locazione è normato dal codice civile [artt. Da 1571 a 1614 c.c.] e da altre leggi specifiche [locazione ad uso abitativo: L. 431/1998 e L. 392/1978; locazione ad uso commerciale: L. 392/1978].
Gli elementi obbligatori del contratto di locazione
Il contratto di locazione può essere stipulato utilizzando clausole e specifiche anche molto differenti, a seconda delle esigenze delle parti che sono coinvolte.
Vi sono però degli elementi cui è necessario attenersi in ogni contratto affinché la validità dello stesso non possa essere messa in discussione.
Fra essi, sono senz’altro indispensabili i quattro che abbiamo elencato qui sotto:
- data di stipula del contratto;
- generalità delle parti coinvolte;
- dati d’identificazione del bene oggetto del contratto;
- canone e durata della locazione.
Di seguito, spiegheremo più in dettaglio questi elementi fondamentali e cercheremo di fornire tutte le indicazioni generali per la stipula di un corretto contratto di locazione.
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Data di stipula del contratto di locazione
La data di stipula del contratto è molto importante perché marca l’inizio del decorso dell’accordo, sebbene l’effettiva decorrenza [cioè il periodo per il quale la locazione ha effetto] possa essere anteriore o posteriore a questa data.
In aggiunta, l’art. 1 della legge n. 311 del 30/12/2004 stabilisce che
i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone i presupposti non sono registrati.
Per i contratti che riguardano i beni immobili è quindi obbligatoria la registrazione entro trenta giorni, che si debbono calcolare dalla data di stipula [o dalla data di decorrenza, nel caso questa sia anteriore alla stipula], con l’unica eccezione dei contratti che abbiano durata inferiore ai trenta giorni; è necessario inoltre registrare anche l’eventuale rinnovo di un contratto stipulato in precedenza. È possibile scaricare il modulo adatto alla propria tipologia contrattuale dal sito web dell’agenzia delle entrate.
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Generalità delle parti coinvolte
Tutte le parti coinvolte nella stipula di un contratto di locazione sono tenute ad indicare nel dettaglio le loro generalità, elemento necessario ad una corretta identificazione.
Normalmente, è necessario indicare per esteso nome e cognome [o ragione sociale nel caso si tratti di un’azienda], data e luogo di nascita, residenza [o sede legale] e codice fiscale o partita iva.
È bene precisare che, nel caso di locazione ad un cittadino non comunitario, l’identificazione deve comprendere, oltre ad un documento di identità valido, anche un regolare permesso di soggiorno.
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Dati d’identificazione del bene oggetto del contratto
Indicare in modo preciso ed inequivocabile l’oggetto del contratto stesso, oltre ad essere obbligatorio, è estremamente importante anche per tutelare gli interessi di tutte le parti coinvolte, soprattutto nel caso di beni immobili.
Inserire il maggior numero di dettagli possibili è quindi un buon consiglio per evitare qualunque genere di malinteso. In ogni caso, gli elementi che non possono certamente mancare nel contratto di locazione di un immobile sono:
- indirizzo completo, comprensivo di comune o frazione nel quale l’immobile è ubicato e se possibile scala, piano e numero d’interno;
- dati catastali completi [partita, sezione, categoria, zona censuaria…];
- descrizione di locali e servizi dei quali è composto l’immobile ed uso per il quale viene ceduto [abitazione, commerciale, industriale…].
Canone e durata della locazione
Tecnicamente, il canone è detto anche “controprestazione” ed è quanto viene stabilito dal locatore come ricompensa per il godimento del bene.
Nella grande maggioranza dei casi si tratta di una somma di denaro, che deve obbligatoriamente essere versata alle scadenze previste dal contratto stesso [di solito, su base mensile o trimestrale].
Il canone deve essere chiaramente indicato nel contratto ed è bene sia dettagliato, per esempio indicando chiaramente se sia o meno comprensivo delle spese ordinarie, specificando come calcolare eventuali adeguamenti Istat e dettagliando le scadenze delle rate dovute.
Di pari passo, la durata del contratto è ovviamente un requisito essenziale.
La legge stabilisce che non possa essere superiore ai trent’anni e che siano indicati chiaramente i termini previsti per l’eventuale rinnovo [per esempio i classici quattro anni più quattro per l’uso abitativo].
Consiglieremmo inoltre, specialmente nel caso di contratti di lunga durata, di tutelarsi sull’eventuale rescissione anticipata, inserendo clausole specifiche.
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Le tipologie di contratto
A parte il contratto a canone libero, che è di fatto la forma più diffusa almeno per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo ed è caratterizzato dalla durata, disciplinata in quattro anni più quattro di eventuale proroga, ci sono altri tipi di contratto di locazione che riteniamo utile analizzare.
La prima forma è il contratto per studenti universitari che, pur prevedendo vincoli per il canone e norme accessorie [al contrario di quelli che sono detti per l’appunto a “canone libero”] hanno il vantaggio di poter coprire facilmente archi temporali anche più brevi e di non necessitare di rinnovo alla scadenza, che è automatico se il locatario non effettua la disdetta.
Vantaggi simili sono offerti dal cosiddetto contratto convenzionato [vedere la legge 431/1998], nella pratica è detto anche tre più due, che prevede solo una durata minima, appunto di tre anni.
Le imposte sono inferiori a quelle del contratto a canone libero ma il corrispettivo è fisso [“calmierato”] ed è in genere fissato attraverso tabelle comunali basate sulla negoziazione fra le associazioni di proprietari e quelle degli inquilini.
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