Il nostro legislatore ha introdotto importanti agevolazioni fiscali sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.
Tra queste, in particolare, la possibilità di pagare l’IVA nella misura ridotta del 10% anche per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, eseguiti su immobili a prevalente destinazione abitativa privata.
L’agevolazione coinvolge le prestazioni di servizi complessivamente rese e quindi comprende anche le materie prime e semilavorate e gli altri beni necessari per realizzare l’intervento, a condizione che siano forniti da chi ha eseguito i lavori.
L’applicazione dell’IVA agevolata al 10%, nell’ambito di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, trova tuttavia una limitazione in presenza dei c.d. “beni significativi”.
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Cosa si intende per manutenzione ordinaria e straordinaria
Per capire l’ambito di applicazione dell’agevolazione oggetto del presente articolo, occorre far riferimento alle definizioni di manutenzione ordinaria e straordinaria, così come individuate dall’articolo 3, primo comma, lettere a) e b) del Testo Unico dell’Edilizia, DPR 380/2001:
MANUTENZIONE ORDINARIA – gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA – le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.
Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti; la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni; il rifacimento di intonaci interni; l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze; la verniciatura delle porte dei garage.
Sono esempi di interventi di manutenzione straordinaria: l’installazione di ascensori e scale di sicurezza; la realizzazione e miglioramento dei servizi igienici; la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso; il rifacimento di scale e rampe; gli interventi finalizzati al risparmio energetico; la recinzione dell’area privata; la costruzione di scale interne.
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Quali beni rientrano nella definizione di “beni significativi”
Si tratta di quei beni finiti il cui valore, in linea di massima, è prevalente rispetto al valore complessivo della prestazione e delle forniture effettuate nell’ambito di un intervento edilizio agevolato. Essi sono stati individuati dal Decreto del Ministero dell’Economia del 29.12.1999 e sono i seguenti:
- ascensori e montacarichi;
- infissi esterni ed interni;
- caldaie;
- videocitofoni;
- apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
- sanitari e rubinetterie da bagno;
- impianti di sicurezza.
L’elenco deve essere considerato tassativo e solo in relazione ai beni indicati operano le restrizioni all’applicazione dell’IVA nella misura del 10%.
Riguardo ai termini utilizzati per individuare i beni costituenti una parte significativa degli interventi di recupero, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che gli stessi devono essere intesi nel loro significato generico e non tecnico. Conseguentemente, sono classificabili come “beni significativi” anche quelli che hanno la medesima funzionalità di quelli espressamente menzionati nell’elenco citato, ma che per specifiche caratteristiche e/o per esigenze di carattere commerciale assumono una diversa denominazione. Si pensi, ad esempio, alle stufe a pellet che, se utilizzate per riscaldare l’acqua, alimentare il sistema di riscaldamento e per produrre acqua sanitaria, possono essere tranquillamente assimilate alle caldaie, vale a dire a “beni significativi”; diversamente, la stufa a pellet utilizzata soltanto per il riscaldamento dell’ambiente non può essere assimilata alla caldaia.
Come anticipato nelle premesse, solo nelle ipotesi in cui siano effettuati interventi di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria (su immobili a prevalente destinazione abitativa privata) è necessario verificare se i beni impiegati rientrano nella categoria dei c.d. “beni significativi”, individuati dal D.M. sopra citato, in quanto, appunto, solo per detti beni occorre calcolare in che misura è applicabile l’IVA nella misura ridotta.
Infine, merita evidenziare che, per poter usufruire dell’aliquota agevolata, i suddetti beni devono essere forniti dallo stesso soggetto che esegue la prestazione (i beni forniti da un soggetto diverso o acquistati direttamente dal committente dei lavori sono soggetti ad IVA con applicazione dell’aliquota nella misura ordinaria – attualmente il 22%).
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Come si applica l’iva ridotta sui i beni significativi
Sui “beni significativi” (e lo ripetiamo, solo ad essi), l’aliquota IVA 10% si applica solo fino a concorrenza del valore della prestazione, considerato al netto del valore dei predetti beni. La differenza che ne risulta costituisce il limite di valore entro cui anche alla fornitura del bene significativo è applicabile l’aliquota del 10%. Il valore residuo del bene deve essere, invece, assoggettato alla aliquota ordinaria del 22%.
I seguenti esempi ci aiuteranno a capire il meccanismo:
Esempio 1 – Rifacimento bagno
Costo complessivo dell’intervento € 10.000 (a)
Costo prestazione lavorativa (manodopera) € 3.000 (b)
Costo beni significativi (rubinetteria e sanitari) € 7.000 (c)
Limite entro cui si applica l’IVA al 10% al valore del bene = € 3.000 (a-c =10.000-7.000) (d)
Valore residuo del bene cui si applica l’IVA al 22% = € 4.000 (c-d = 7.000-3.000) (e)
Per cui la fattura avrà:
- imponibile con aliquota IVA 22% – € 4.000 (e)
- imponibile con aliquota IVA 10% – € 6.000 (b+d = 3.000+3.000)
Esempio 2 – Sostituzione infissi
Costo complessivo dell’intervento € 450 (a)
Costo prestazione lavorativa (manodopera) € 250 (b)
Costo beni significativi (finestra) € 200 (c)
Limite entro cui si applica l’IVA al 10% al valore del bene = € 250 (a-c =450-200) (d)
Valore residuo del bene cui si applica l’IVA al 22% = € 0 (c-d = 200-250) (e)
In questo caso l’IVA al 10% si applica sull’intero valore dell’intervento (€ 450)
In pratica se il valore di un bene significativo non eccede la metà di quello della prestazione complessivamente considerata, è soggetto interamente all’aliquota IVA 10%.
Il prestatore è tenuto a indicare sulla fattura, oltre al corrispettivo complessivo dell’operazione – comprensivo del valore dei beni significativi forniti nell’ambito dell’intervento -, anche il valore degli stessi beni, evidenziando separatamente l’ammontare dell’imposta con applicazione dell’aliquota del 10% e quello risultante dall’applicazione dell’aliquota ordinaria.
Si rimanda ad un secondo approfondimento sull’argomento, di prossima pubblicazione, l’analisi di ulteriori aspetti sulla disciplina dei “beni significativi”, ai quali occorre prestare particolare attenzione, e che riguardano:
- la determinazione del loro valore;
- la rilevanza delle loro parti staccate.