Avere una seconda abitazione al mare o in montagna, dove rifugiarsi dalla frenesia della vita di città è il sogno di molti.
Ma a quanto ammontano le imposte da pagare all’atto di acquisto? E quali tasse pesano ogni anno sul mantenimento?
Analizziamo di seguito gli oneri fiscali a carico dell’acquirente [persona fisica non titolare di partita IVA], nonché futuro proprietario. Prima però riprendiamo il concetto di “seconda casa”, che non sempre appare così scontato.
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Cosa si intende per seconda casa?
La definizione di “seconda casa” è importante ai fini fiscali, in quanto questa tipologia di immobile ha un trattamento meno favorevole [in termini di tassazione] sia al momento dell’acquisto, che annualmente per il mantenimento della proprietà, rispetto a quella classificabile come “prima casa” e “abitazione principale”.
Per seconda casa s’intende ogni altro immobile [ad uso abitativo] posseduto in aggiunta a quello dove si abita e si ha la residenza anagrafica.
Pertanto la parola “seconda” non va confusa, come spesso accade, con l’appartamento acquistato per secondo, in termini temporali: nel concetto rientrano in termini numerici anche il terzo, il quarto… e ogni altro immobile [ad uso abitativo] posseduto da una persona, che non viene utilizzato da quest’ultima per viverci abitualmente, ma per passarci le vacanze con la famiglia, oppure per trarne un rendimento concedendolo in affitto.
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Le imposte al rogito
Oltre all’onorario del notaio, al momento dell’atto di compravendita l’acquirente deve sostenere le seguenti imposte:
- l’imposta di registro pari al 9% del prezzo di cessione [con un minimo di € 1.000] o del valore catastale rivalutato [c.d. prezzo-valore, dato dalla rendita catastale moltiplicata per il coefficiente “126”];
- l’imposta ipotecaria nella misura fissa di € 50;
- l’imposta catastale nella misura fissa di € 50.
Se il soggetto che vende è un’impresa che ha ultimato da meno di 5 anni i lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile, la compravendita è soggetta ad IVA [al posto dell’imposta di registro al 9%)] nella misura del 10% sul prezzo di vendita, oltre a imposta di registro, ipotecaria e catastale dovute nella misura fissa di € 200 ciascuna (complessivamente € 600).
Se la casa è classificata come di lusso [categorie catastali A1, A8, A9] l’IVA sale al 22%.
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Le imposte e le tasse annuali per il mantenimento
Le principali tasse da pagare quando si possiede una seconda casa sono l’IMU [Imposta municipale unica], la TASI [Tassa sui servizi indivisibili] e la TARI [Tassa sui rifiuti], le cui misure vengono stabilite dal Comune dove è ubicato l’immobile.
In generale, oltre ai suddetti tributi comunali, è dovuta l’IRPEF, l’addizionale comunale e l’addizionale regionale quando:
- l’appartamento viene dato in affitto:
- l’IRPEF e le addizionali sono dovute sul canone di locazione [al ricorrere di determinate condizioni è possibile optare per la cedolare secca, solitamente più vantaggiosa, sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali comunali e regionali];
- l’appartamento è a disposizione [sfitto] e si trova nello stesso Comune in cui è situato l’immobile adibito ad abitazione principale del proprietario:
- l’IRPEF e le addizionali sono calcolate sul 50% della rendita catastale rivalutata del 5% e maggiorata di 1/3 [es.: rendita catastale € 145,00 reddito soggetto a tassazione € 102,00];
- l’appartamento si trova nello stesso Comune in cui è situato l’immobile adibito ad abitazione principale del proprietario ed è concesso in comodato gratuito a un familiare [coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo], che vi dimora abitualmente e vi ha l’iscrizione anagrafica:
- l’IRPEF e le addizionali sono calcolate sul 50% della rendita catastale rivalutata del 5% [es.: rendita catastale € 145,00 – reddito da dichiarare € 76,00]. In tal caso al ricorrere di determinate condizioni l’IMU e la TASI sono ridotte del 50%.
Le imposte e tasse sopra menzionate sono dovute per ogni anno solare o frazione, se il periodo di possesso dell’immobile è inferiore [ad esempio in caso di acquisto o vendita in corso d’anno].
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