Secondo i dati delle ultime indagini, più di venti milioni di famiglie italiane vivono in una casa di loro proprietà e la maggior parte delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche sono utilizzate come prima casa. In questo articolo vediamo dunque qualcosa che interessa molti di noi: come funziona l’imposta sugli immobili e quali sono le principali novità per il 2018?
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Cos’è l’IMU?

L’IMU [Imposta Municipale Unica] è una delle imposte comunali che il cittadino che sia proprietario di un immobile, o sia comunque titolare di un diritto reale (usufrutto, comodato d’uso, abitazione, superficie, enfiteusi) su esso deve versare ogni anno. È un’imposta diretta di tipo patrimoniale, poiché si applica alla componente immobiliare del patrimonio.

Introdotta dal governo Berlusconi nel 2011 e poi modificata dal successivo governo Monti nell’ambito del decreto “Salva Italia” dello stesso anno, a parte i casi di esenzione questa imposta patrimoniale interessa tutti gli immobili, sia quelli ad uso abitativo che quello ad uso industriale o commerciale, compresi i terreni agricoli.
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A quali immobili si applica?

A differenza di TASI [Tassa sui Servizi Indivisibili] e TARI [Tassa sui Rifiuti], che sono dovute da chiunque possegga beni immobili, l’IMU non è applicabile per gli stabili utilizzati dal proprietario come abitazione principale, a meno che essa non rientri nelle categorie catastali specifiche per gli immobili di lusso [categorie A1, A8 ed A9].

Chi possiede un immobile che rientra in queste categorie, dovrà versare l’IMU anche se vi risiede, calcolando l’importo sulla base di un’apposita aliquota, che è detta “aliquota ordinaria” ed è solitamente più bassa di quella generica [la cosiddetta “aliquota variabile”].

Inoltre, non è tenuto al versamento dell’IMU:

  • Chi possegga un’unità immobiliare appartenente ad una cooperativa sociale a proprietà indivisa, a condizione che sia adibita ad abitazione principale per delibera societaria;
  • Chi possegga un fabbricato destinato ad alloggio sociale;
  • L’assegnatario di una casa a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • Il personale di Forze armate, Polizia, Vigili del fuoco ed i funzionari prefettizi che possegga un immobile unico non affittato e sia obbligato ad adottare una diversa residenza anagrafica;
  • Chi possegga un’unica unità immobiliare ad uso abitativo all’estero [categorie da A1 ad A9] purché sia iscritto all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero [AIRE], sia titolare di una pensione nel paese di residenza e non abbia affittato o concesso in comodato d’uso l’immobile.

Eventuali criteri ulteriori di esenzione dall’IMU sono decisi dai singoli Comuni, di solito per casi particolari come gli anziani che spostino la loro residenza in casa di riposo o la concedano in comodato d’uso ai propri figli.
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Come si calcola la base imponibile?

Le aliquote IMU sono decise anno per anno da ogni comune, sulla base di limitazioni e criteri che sono però stabiliti a livello nazionale.

Il punto di partenza per calcolare la base imponibile dell’Imu 2018 è comunque il valore dell’immobile. Per prima cosa occorre rivalutare del 5% la rendita in vigore all’inizio dell’anno e moltiplicare il risultato per un coefficiente variabile a seconda della destinazione d’uso dell’immobile nella registrazione catastale:

  • 160 per fabbricati del gruppo A (ad eccezione dell’A/10) e delle categorie C/2, C/6 e C/7;
  • 140 per fabbricati del gruppo B e delle categorie C/3, C/4 e C/5;
  • 80 per fabbricati delle categorie A/10 e D/5;
  • 60 per fabbricati del gruppo D (ad eccezione della categoria D/5);
  • 55 per fabbricati della categoria C/1.

Chi affitta la propria casa a canone concordato può beneficiare di uno sconto del 25% [solo per l’abitazione data in locazione].

Per quanto riguarda i terreni agricoli, la base imponibile dell’IMU 2018 si calcola invece rivalutando del 25% il reddito in vigore all’inizio dell’anno e poi moltiplicandolo per uno di questi due coefficienti:

  • 110 per terreni di coltivatori e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza di categoria;
  • 130 per tutti gli altri terreni.

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Aliquota IMU ordinaria e variabile

Come accennato in precedenza, sono due i diversi tipi di aliquote da applicare per calcolare l’IMU nel 2018. L’aliquota cosiddetta “ordinaria” riguarda l’abitazione principale di lusso e per le relative pertinenze ed è fissata allo 0,4%, mentre quella che si dice “variabile” interessa la seconda casa e gli altri tipi di proprietà ed è fissata allo 0,76%. Come abbiamo già detto, però, i singoli comuni possono decidere di alzarla o di abbassare queste aliquote [non eccedendo comunque i limiti fissati], attraverso una semplice delibera della giunta comunale.
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Quando si paga l’IMU

Le scadenze per il pagamento dell’IMU sono fissate al 16 giugno per la prima tranche del 50% ed al 16 dicembre 2018 per la metà restante dell’importo dovuto. Nel caso il comune di pertinenza dell’immobile abbia deliberato l’aumento dell’aliquota dopo il versamento dell’acconto, è ovviamente possibile procedere al conguaglio di quanto dovuto attraverso il pagamento di dicembre.

È bene ricordare che per essere valida nel calcolo di quanto dovuto nell’anno in corso, la delibera deve essere tassativamente approvata entro il 30 luglio e pubblicata entro il 28 ottobre sia sul sito del Ministero delle Finanze che su quello del comune stesso.

Il contribuente che per qualsiasi ragione non provveda al pagamento dell’acconto o del saldo entro le scadenze già indicate può rimediare spontaneamente entro un anno dalla data di scadenza, grazie al cosiddetto ravvedimento operoso. Per sanare la sua posizione debitoria con il fisco dovrà pagare la quota dovuta in partenza sommata agli interessi legali ed alla sanzione calcolata in forma ridotta. Sia la sanzione che gli interessi variano ovviamente in base al ritardo con il quale è stato presentato il ravvedimento.
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